특별한 기능 및 프로그램: 비용적인 측면에서도 영향을 줄 수 있었던 프로젝트만의 특별한 기능이 있나요? 프로그램을 비교하였을 때 실제 작업 완료 시간에 대한 설명
Special Features and Programme: are there any special project features that have impacted on costs incurred? Comment on actual completion time compared to programme.
이곳 센터 설계는 매우 포괄적이라 통합하는 과정에서만 약 1년이라는 시간이 소요되었습니다. 그래서 비통지 리소스 동의를 얻을 수 있었습니다. 기존 주택들이 비용을 충당했기 때문에 유지 비용 측면에서는 비용이 많이 들지 않았다. 이는 심리 및 환경 법원을 과정을 거치지 않아도 되었기 때문에 $100,000~500,000 정도의 비용을 아낄 수 있었다.
기간은 1년을 예상하였지만 실제 건축 기간은 약 2년 정도 소요되었다. 건축가도 이런 건축물을 작업하는데 익숙하지 않아 계획 및 조정에 어려움이 있었다. 동시에 영역을 작업하지 않고 각 작업 영역을 선형 방식으로 구성하여 한 영역을 완료한 후 다른 영역을 시작했다. 건축가는 이곳 담당의 전문 목수가 있는 것이 아니었기 때문에 필요시마다 목수를 고용하였고 그 과정에서 새로운 팀이 오고 가면서 정보가 이어지지 않아 콘텐츠의 손실이 있었다. 또한, 이 기간 동안 여러 번의 봉쇄로 인해 지연이 계속 이어졌다.
MoE는 인력 부족으로 인해 2개월 동안 라이센스를 수행할 수 없어 추가 지연이 발생하기도 했다.
Centre design achieved a non-notified resource consent which took longer to pull together as it needed to be very comprehensive – took around a year to compile. This wasn’t costly in terms of holding costs as the existing houses covered this cost. This was very cost effective as it meant we could avoid a hearing and/or environment court which would have been $100-500k costs.
Build programme took around 2 years – was anticipated to be around 1 year. What became evident was that the builder wasn’t used to undertaking such an architectural building and therefore didn’t plan and coordinate work well. Instead of having multiple work areas overlapping, each work area was organized in a linear way, completing one area before starting on another. The builder also had to hire in carpenters as needed (rather than have their own) which meant expertise was limited and learnings got lost as teams came and went. COVID also added to delays with several lockdowns during this period.
MoE caused further delays as they couldn’t undertake licencing for 2 months as they were short staffed.
공사비 관리 등 예산과 실제 비용의 차이가 발생한 이유를 명확히 해주시기 바랍니다. (예> 사양 변경이나 부지 문제, 지연)
Please clarify the reasons for variation between budgeted and actual costs including construction cost management. e.g. change in specification, site issues, delays etc.
- 설계 중 자원 동의 와 같은 절차 등등의 전체적인 건축 지연으로 인해 건설 비용이 예산보다 늘어났습니다.
- 지반 작업 과정에서의 예사치 못한 변경 : 지반이 매우 부드러워 지지력이 거의 없었기 때문에 기초 설계 비용이 예상보다 훨씬 더 많이 들었고 시간도 지연되었습니다. (Geotech 보고서 단계에서는 이 정도 좋지 않을 것으로 예상하지 못했다.)
- 건축가의 잘못된 선택 : 건축가가 건축에 대한 경험이 충분하지 않았기 때문에 부실한 현장 관리와 조정으로 인해 작업 단계에서 큰 지연이 발생했습니다. 건축에 대한 전문 지식이 부족하다는 것은 작업 시간이 더 오래 걸린다는 것을 의미합니다. 건축재료의 90%가 목재였지만 건축가는 이 분야의 전문가가 아니었습니다. 시간 지연은 추가 비용으로 이어졌습니다.
- 클라이언트이 건물 계약을 실행(관행적으로 없던 일). 건물 설계 등에 대한 이해 부족으로 인해 다수의 잘못된 변형이 승인되면서 시간과 비용이 발생하였다.
- 지연: 건축 기간 동안에 전례 없는 건설 비용의 증가가 생겼다. 보통 시간이 오래 걸릴수록 비용도 더 많이 듭니다.
- 코로나19의 영향으로 시간 지연과 비용이 추가로 발생하였다.
- Delays in overall programme during design – resource consent – meant that build costs continued to rise more than the anticipated starting budget.
- Unforseen variations from the builder for ground works – the foundation design was far more costly than originally expected as the ground was very soft and had little bearing capacity (Geotech report did not anticipate this as poor as it was). Also took additional time.
- Bad choice of builder – not experienced enough for an architectural project. Poor site management and coordination led to big delays between work stages. Lack of expertise on the project also meant things took longer – foreman was not a carpenter and yet the project was 90% timber. Time delays were claimed as additional costs.
- Client ran the building contract (had not done this before) – lack of understanding of contract, of the building design etc led to approval of many variations that were incorrect – hence time and cost was awarded.
- Delays - the period this building was built has seen unprecedented build cost rises and the longer it took the more it cost.
- COVID delays added to costs
프로젝트에 대한 전반적인 동기나 비전, 비재정적 목표와 포부. 건축 형태는 어떤 식으로 비전을 반영하였나요?
Overall motivation and vision for undertaking the project, and non financial goals and aspirations. How does the built form reflect the vision?
건축주의 비전은 ‘네 가지의 바람(Nga Hau E Wha)’에서 아이디어를 얻어 다양한 배경을 가진 사람들의 만남의 장소라는 상징적인 의미를 가지고 있다. 설계 시, 야외 놀이 공간을 어린이와 부모, 교사의 만남의 장소로 설정하고 건물 중앙에 배치하여 이 중추적인 공간을 중심으로 모든 방을 둘러쌌다. 복도가 따로 없어 건물 내에서의 이동은 중앙 안뜰을 통해 이루어지기 때문에 '만남의 장소'가 된다.
부지는 교외 주거 지역에 있기 때문에 홍수나 소음, 교통 접근성, 시각적 규모, 조경 등과 같은 주거 편의 문제와 도시적 디자인에 영향을 받고 있었다.
건축주는 이전에 다른 두 명의 건축가와 상담하였는데, 둘 다 그녀에게 광범위한 홍수 지역에 있기 때문에 그 부지에 아무것도 지을 수 없다고 말했다. 반면에 우리는 이러한 제약 조건을 설계의 기회로 사용하여 비통지 동의를 승인을 받는 매우 다른 접근 방식을 취했다.
The owners vision is based on the idea of Nga Hau E Wha, the four winds, being symbolic as a meeting place for people from all backgrounds. The design facilitates this by establishing the outdoor play area as the meeting place for children, parents and teachers. It does so by placing it central to the building, and wrapping all rooms around this pivotal space – forming a courtyard. All movement around the building happens via this central courtyard (there are no corridors) further reinforcing it as ‘the meeting place’.
Being in a suburban residential zone, the form was also influenced by a number of urban design and residential amenity issues – flooding, noise, vehicle access, visual bulk and landscaping.
The client had already consulted two other architects who both told her that nothing could be built on the site due to it being in an extensive flood zone. We took a very different approach, using these constraints as design opportunities, to get a non-notified consent approved.
- 건물을 홍수 구역보다 높이 올려 지었고 100명의 어린이를 수용할 수 있다.
- 놀이공간(마당)을 건물로 둘러싸서 외부로 나가는 어린이들의 소음을 차단할 수 있었다.
- 현장을 면밀히 분석하고 차량 경사도를 매핑하여 16대의 차량을 주차가 가능하게 하였고, 주차공간은 굴착하여 이웃과 차단할 수 있었다.
- 한 층으로 건물을 설계하여 이웃 눈에 띄지 않게 했다.
- 지붕을 잔디로 덮어 시각적으로 더욱 숨기는 동시에 조경을 추가할 수 있었다.
- By lifting the building above the flood zone we could fit 100 children on site.
- By wrapping the building around the play area closest to the neighbors (the courtyard) allowed the building to shield any noise from children outside.
- Careful analysis of the site and mapping vehicle gradients allowed us to park 16 cars, screened from neighbours by digging them down.
- By keeping the design on one level, the building provides a low profile to neighbours
- Covering the roof with grass further conceals any visual amenity issues, whilst adding to the landscape amenity of the new facility.
혁신적인 건축 및 엔지니어링 설계. 조달 및 기타 새로운 사고 분야의 혁신 또는 설계/건축 프로세스의 혁신. 구조 및 건설의 효율성.
Innovation in architectural and/or engineering design, procurement or other areas of new thinking or innovation in design/construction process. Efficiency of structure and construction.
- 부지의 지반이 열악했다. 구동 목재 말뚝을 콘크리트 지반 빔으로 사용한 전략은 mm 정밀 강철 및 목재 요소를 지지하는 데 있어 비용 효율적이면서도 적당한 기초가 되었다.
- 추가 구동 기둥을 사용하면 바닥 구조에 간단한 스팬을 적용할 수 있고 표준 SG8 지지대와 합판으로 덮인 장선으로 만들어 비용 효율적인 바닥을 만들 수 있다.
- 반복되는 설계안으로 추가 비용을 절감할 수 있었다. 몇 개의 벽을 제외하고는 모두 건물 절반을 거울로 비춘 것과 같다. 집성재 빔과 강철 구조물, 유리에는 같은 패널을 적용하였다.
- 강화 유리, 도색된 GIB, 비닐 등의 모두 견고하고 목적에 적합한 건축재료를 사용하였다.
- 유리문과 창문을 통해 자연환기가 이루어지도록 하였다. 이것은 설계 및 운영 측면에서 비용 효율적이다.
- 난방 및 냉방은 욕실 천장 위에 숨겨진 장치를 통해 작동된다. 운영이 비용 효율적이며, 야외 장치는 쉽게 접근할 수 있도록 건물 아래에 숨겨져 있지만 어린이의 손이 닿지 않는 안전한 곳에 두었다.
- NBS 100% 이상의 내진등급을 받았다.
- 건물 전체로 접근 가능하며 건물전체에 20mm를 초과하는 임계 값이 없도록 하였다. 출입문 바로 바깥에 주차장이 있다.
- Site had poor ground – a simple strategy of driven timber piles supporting a concrete ground beam gave a cost effective but accurate foundation to support the mm precise steel and timber glulam elements.
- Further driven posts enabled simple spans for the floor structure so this could be made from standard SG8 bearers and joists covered with plywood making a cost effective floor.
- Repetition of design enabled further cost savings – all but a few walls are a mirror image of half of the building. All glulam beams, steelwork and most glazing has repetitive panels
- Materials are all robust and fit for purpose – toughened glass, painted GIB, vinyl.
- Natural ventilation is all done through the glazed doors and windows – cost effective in design and operation
- Heating and cooling is provided by units hidden above the ceiling in bathrooms – cost effective to run, Outdoor units hidden below building for ease of access but safely away from children.
- Seismic rating is over 100% of NBS.
- Whole building is fully accessible compliant – no threshold above 20mm in entire building. Accessible car parks directly outside entrance door which is automatic.
- 임대/매매 비용을 지불하며 얻은 가치.
- 목적에 적합하도록 하였다.
층 배치를 유연하게 하여 전체 혹은 여러 임차인이 점유할 수 있도록 하였다.
- 건물 및 주변환경(조경 포함)의 미관과 유지관리의 용이성.
- 보안, 공용 샤워시설 및 기타 편의 시설과 같은 거주자를 위한 시설.
- 커뮤니티와의 연결. 거주자 혹은 사용자가 경험할 수 있는 사회적 혹은 문화적 혜택이 있는가?
- Value obtained for rental/purchase price paid.
- Suitability for purpose. Flexibility of floor layout and suitability for whole floor or multi-tenant occupancy (including subletting).
- Appearance of building and surrounds (including landscaping) and ease of maintenance.
- Facilities for occupiers including security provision, end of trip facilities and other amenities.
- Connection to the community. Are there any other social and/or cultural benefits which may flow to the occupier or general public?
- 임대료로 건물 및 토지를 위해 사용된 비용을 충당할 수 있어 건축주는 만족한다. (건축주가 소유).
- 건축주는 최종 결과에 만족해하고 있다. 건물 개장 당시 건물 점유율은 80%였다. 다시 말하면 첫날부터 수익을 내고 운영되고 있음을 의미한다. (보육 사업체는 일반적인 손익분기점인 첫해에 50% 점유율을 허용하고 있다.)
- 건축주의 비전은 센터가 커뮤니티를 연결해주는 이 지역의 랜드마크가 되는 것이었다. WAM의 건축과 교장은 소셜 미디어에 '이 건물이 커뮤니티의 일부가 되어 너무 기쁘다'라고 말했다. 제가 살고 있는 곳입니다. 조감도는 아이들의 학습에 관한 수백 가지 이야기를 들려주고 있고 목재를 재료로 한 건축은 우리 아이들의 미래 가치에 대한 헌신을 보여준다.'
- 지역 주민들은 시설이 생기는 것에 대해 매우 긍정적인 반응을 보였다. 처음 프로젝트를 반대했던 이웃도 조경과 건물의 퀄리티 덕분에 자신의 집 가치도 높아졌다고 말했다.
- Rent covers the build / land costs so owner is happy (owner occupier)
- Owners are extremely happy with the end result – the building had an occupancy on opening of 80% - which means the business is operating with profit from day one. (childcare businesses allow 50% occupancy in the first year which is the typical break even point)
- The owners vision was for the centre to become a landmark in the area for community connection – a local resident (who is an architect principal at WAM) commented on social media ‘I’m so pleased that this building has become part of the community I live in. The aerial view tells a hundred stories about kids learning and the timber construction demonstrates a commitment to values about securing the future of our children.’
- Local community has responded very positively to the opening of the facility – the immediate neighbour who was against the project initially is very happy with the quality of landscape and building even commenting that its probably increased his house value!
- 기존 건축재료의 보존/재사용 그리고 환경적으로 지속 가능한 기능 및 재료 사용
- 에너지 절약 기능(조명, 난방 및 환기)을 포함한 설계 기능과 시설, 서비스가 통합되었다.
- Environmentally sustainable features and materials used including retention/recycling of any existing materials.
- Design features, facilities and services incorporated including energy conservation features (lighting, heating & ventilation).
- 유리문과 창문을 통해 자연 환기가 이루어진다. – 탄소 배출 제로
- 난방 및 냉방은 욕실 천장 위에 숨겨진 전기 히트 펌프 장치를 통해 이루어져 운영 비용이 효율적이고 탄소 배출이 적다.
- 녹지가 있는 지붕이라는 특성으로 인해 지붕의 빗물이 50% 이상 감소된다. 나머지 지붕의 빗물은 땅으로 흡수되고 땅속의 박테리아와 자갈 필터에 의해 정화되고 여과되어 하천으로 되돌아간다.
- 건물 주변과 옥상의 자생식물로 이루어진 광범위한 조경은 생물 다양성을 조성해준다.
- 낮 동안에는 대형 유리창을 통해 들어오는 많은 양의 자연광이 있어 조명이 필요하지 않다.
- 열 손실을 줄이고 지붕 및 벽 단열의 건축 법규 최솟값보다 훨씬 크게 줄여주는 글레이징 로이(Glazing low-e)를 사용하였다.
- 모든 조명은 LED 사용으로 전력량을 낮추어 탄소배출을 줄였다.
- 모든 서비스는 건물의 아래층에서 운영되므로 유지 관리 또는 변경/개조가 비교적 쉽다.
- 기존 주택의 자재를 놀이터 마감재로 재활용하였다.
-건물을 배치하면서 3그루의 작은 나무만 제거하였고. 새로운 조경을 만들면서 많은 나무를 확보할 수 있었다.
- 건물 디자인은 독특하지만 적응하게 될 것이다. 지역 주민들은 보육원이 아닌 레스토랑이 생기길 희망하였기 때문에 보육 시설의 설립이 원활하지 않을 경우 건물의 용도를 쉽게 조정할 수 있도록 하였다.
- Natural ventilation is provided through the glazed doors and windows – carbon zero
- Heating and cooling is provided by electrical heat pump units hidden above the ceiling in bathrooms – cost effective to run and low carbon.
- Green roof reduces rainwater roof off by over 50% from roof. All rainwater from roof is discharged to the ground below the building, where it is cleaned by bacteria in the soil and gravel filters and eventually filtered back to the stream.
- Extensive landscaping around the building and on roof with native plants enhances biodiversity.
- Daylighting maximized by extensive glazing so that artificial lighting is not required in daytime.
- Glazing low-e to reduce heat loss and roof and wall insulation well over building code minimum.
- All lighting LED low wattage, so low carbon.
- All services run under raised floor of building for easy access for maintenance or alteration / refurbishment.
-- Materials from existing house recycled in playground finishes.
- Careful placement of building meant only 3 small trees needed to be removed – new landscaping has provided far more.
- Building design unique but adaptable – local residents thought it was a restaurant or bar not childcare, so building could easily be adapted in future if childcare not viable.
건축가 Smith Architects
위치 오클랜드, 뉴질랜드
용도 전시 센터
연면적 729 m²
준공 2022
대표건축가 Phil Smith
디자인팀 Tessa Rose Playspace and Landscape Design
구조엔지니어 Meridian Construction
사진작가 Mark Scowen
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